من يدير مجتمعك السكني في دبي؟ المطوّر الرئيسي وجمعية الملاك ونظام «مُلّاك»

حين تشتري منزلًا في مجتمع سكني بدبي، فأنت لا تشتري وحدة فحسب. أنت تنضم أيضًا إلى منظومة من القواعد والجهات والرسوم المتكررة، وكثير من المشترين لا يكتشفونها إلا بعد الاستلام.

ثلاثة أسماء تتكرر دائمًا: المطوّر الرئيسي، وجمعية الملاك، ونظام «مُلّاك». ومن السهل الخلط بينها، وهذا الخلط مكلف: فيفوّت بعض الملاك فواتيرهم، أو يظنون أن رسمًا ما اختياري، أو يوقّعون على شراء وحدة دون أن يسألوا كم تكلّف إدارة المجتمع فعلًا. يوضح هذا الدليل من يقوم بماذا، وما الذي ينبغي التحقق منه قبل أن تلتزم.

الإطار القانوني

تخضع العقارات المشتركة الملكية في دبي للقانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، الذي حلّ محل القانون رقم (27) لسنة 2007. ويشمل الأبراج السكنية، ومجتمعات الفلل والتاون هاوس، والمشاريع متعددة الاستخدامات التي تضم مناطق مشتركة. أي أنه يشمل معظم الأماكن التي يشتري فيها الناس.

وللقانون ثلاثة آثار تهم المالك. فهو ينشئ طريقة منظّمة لإدارة المناطق المشتركة. ويجعل رسوم الخدمات التزامًا قانونيًا. ويضع الأموال المخصصة لهذه الرسوم تحت إشراف الجهة التنظيمية، وهنا يأتي دور «مُلّاك».

من هم أطراف المجتمع السكني؟

ما هو «مُلّاك» فعلًا؟

«مُلّاك» هو النظام الإلكتروني الذي تديره مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي لضبط رسوم الخدمات في العقارات المشتركة الملكية. وتُسجَّل فيه شركات الإدارة وجمعيات الملاك والمدققون المعتمدون والبنوك.

ويؤدي النظام عمليًا ثلاث مهام. يسجّل الموازنة المعتمدة لكل عقار. ويُصدر الفواتير التي يتلقاها الملاك. ويراقب الحساب البنكي المخصص الذي تُودَع فيه هذه المدفوعات.

يُعتمد الرسم قبل أن يُطالَب به، ويُودَع في حساب منظَّم بعد ذلك. و«مُلّاك» هو سجلّ الأمرين معًا.

من الموازنة إلى الفاتورة: كيف يُحدَّد رسم الخدمات

يسير الطريق من تكاليف شركة الإدارة إلى الفاتورة التي تصلك وفق ترتيب ثابت:

— تعدّ جهة الإدارة موازنة سنوية لتشغيل المناطق المشتركة وصيانتها.

— تُدقَّق الموازنة وتُرفع إلى ريرا للاعتماد عبر «مُلّاك».

— لا يجوز فرض الرسوم أو تحصيلها من الملاك إلا بعد الاعتماد.

— تصدر الفواتير للملاك عبر «مُلّاك»، ويسدّدون إلى حساب مخصص لرسوم الخدمات لدى بنك مرخّص في دبي ومعتمد من ريرا.

— ولا يجوز إنفاق هذه الأموال إلا ضمن الموازنة المعتمدة.

ولهذا لا يستطيع مدير المجتمع أن يغيّر رسم الخدمات كما يشاء. فهو مدعوم بسجلّ موثّق ومدقق وجهة تنظيمية.

لماذا يتلقى بعض الملاك فاتورتين؟

في المجتمعات الرئيسية الكبيرة قد تُطالَب بفاتورتين، وكلتاهما مشروعة.

— رسم الخدمات يغطي مبناك أو مجمّعك، وتصدره جهة الإدارة الخاصة به.

— رسم استخدام المجتمع الرئيسي يغطي الأجزاء المشتركة من المجتمع الأوسع، ويُحصَّل لصالح المطوّر الرئيسي.

ويُحسب نصيب كل مالك من رسم المجتمع الرئيسي بحسب مساحة وحدته قياسًا إلى مساحة المشروع الرئيسي كاملًا. ومن الأخطاء الشائعة اعتبار هذا الرسم اختياريًا، فالرسوم المعتمدة التزام قانوني لا مجاملة.

تقع مشاريع طرف في دبي ضمن مجتمعات رئيسية مثل إمارات جميرا للغولف، وميدان، وقرية جميرا الدائرية. وقبل أن تشتري في أي مجتمع رئيسي، اسأل عن الرسوم التي تنطبق على وحدتك تحديدًا ومن يصدر كل فاتورة.

مراجعة رسومك وسدادها

يستطيع الملاك الاطلاع على رسومهم المعتمدة وفواتيرهم عبر بوابة «مُلّاك». أما تطبيق «ريست» من دائرة الأراضي، الذي يشرحه دليلنا لمالك العقار، فهو القناة الرسمية الأخرى لإدارة العقار.

وثمة حدّ يجدر معرفته: «مُلّاك» يغطي الرسوم المشتركة فقط. ولا يتعامل مع فواتير المرافق الفردية كالكهرباء والماء من هيئة كهرباء ومياه دبي أو التبريد المركزي.

والمالك، لا المستأجر، هو المسؤول قانونًا عن رسم الخدمات، ولذلك ينبغي للمؤجّر أن يدرجه في حساباته. وتجد عواقب عدم السداد في دليلنا عن رسوم الخدمات ورسوم دائرة الأراضي، وهي باختصار غرامات وتقييد للخدمات ومنع من البيع أو التأجير.

إن كنت مشتريًا: ماذا تسأل؟

رسوم الخدمات هي التكلفة الوحيدة التي تتحملها ما دمت مالكًا للعقار. وبضعة أسئلة في البداية تجنّبك المفاجآت لاحقًا:

— كم بلغت رسوم الخدمات لهذا العقار خلال السنوات الماضية، لا في السنة الحالية فقط؟

— هل يُضاف رسم استخدام للمجتمع الرئيسي إلى رسم المبنى أو المجمّع؟

— من هي شركة الإدارة، وماذا يغطي الرسم بالتحديد؟

— هل الوحدة خالية من المتأخرات؟ فأي رصيد مستحق يجب تسويته قبل إتمام النقل.

— كيف يقارن الرسم المعتمد بمؤشر رسوم الخدمات الذي تنشره دائرة الأراضي لعقارات مماثلة؟

وتقع هذه الرسوم إلى جانب التكاليف المستمرة الأخرى التي نتناولها في دليلنا عن التكاليف الخفية لشراء العقار في الإمارات. وإن كنت تشتري على المخطط، فاعلم أن حساب الضمان لدى المطوّر يحمي دفعاتك أثناء البناء، وهو منفصل عن حسابات رسوم الخدمات الموصوفة هنا، والتي لا تبدأ أهميتها إلا بعد أن يبدأ المجتمع بالتشغيل.

إن كنت بائعًا: سدّد الرصيد أولًا

تُعدّ رسوم الخدمات غير المسددة من أكثر أسباب تعثر البيع. فشهادة عدم الممانعة من المطوّر تؤكد خلو الوحدة من أي رسوم مستحقة، ولذلك يجب تسوية أي متأخرات أولًا. ويبيّن دليلنا خطوة بخطوة لبيع العقار في دبي موضع ذلك من العملية الأشمل.

«مُلّاك» نظام خاص بدبي. ولأبوظبي إطارها الخاص للعقارات المشتركة يخضع لإشراف مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، ولذلك لا تنتقل القواعد المذكورة أعلاه إلى مشاريع طرف في أبوظبي.

الخلاصة

يبدو المجتمع السكني في دبي بسيطًا من صالة المبيعات. وخلفه مطوّر رئيسي، وجمعية ملاك، وشركة إدارة، وجهتان تنظيميتان، ونظام واحد يربط بينها. وفهم من يفعل ماذا يحوّل رسم الخدمات من مفاجأة إلى بند في ميزانيتك، ويمنحك الأسئلة الصحيحة قبل أن توقّع.

وللاطلاع على قائمة التكاليف الكاملة المرتبطة بتملّك العقار، ابدأ بدليلنا عن رسوم الخدمات ورسوم دائرة الأراضي والفرق بين التملك الحر والتملك الإيجاري.