شرح نموذج A من RERA: اتفاقية الإدراج التي يوقعها كل بائع عقار في دبي

يُعدّ التأجير قصير الأمد خيارًا قانونيًا ومنظَّمًا بالكامل أمام ملاك العقارات في دبي. فبحصولك على تصريح من الجهة المعنية بالسياحة في الإمارة، يمكنك استضافة الضيوف عبر منصات مثل Airbnb، شريطة أن يستوفي عقارك وطلبك مجموعة واضحة من المتطلبات.

يعتمد سوق العقارات الثانوي في دبي على مجموعة صغيرة من النماذج الموحدة الصادرة عن RERA، يغطي كل منها مرحلة محددة من المعاملة. النموذج A هو أول ما يواجهه معظم البائعين، وفهم ما يفعله، وما لا يفعله، يحميك من مجموعة شائعة من النزاعات.

ما هو النموذج A 

يصف RERA النموذج A رسميًا بأنه اتفاقية تسويق عقاري. يُوقَّع بين مالك العقار ووسيط عقاري مرخّص، ويُخوّل هذا الوسيط تسويق العقار، للبيع أو الإيجار، والحصول على تصريح الإعلان اللازم لإدراجه عبر نظام تراخيص دائرة الأراضي والأملاك.

هذه النقطة الأخيرة هي ما يغفله معظم الناس: دون توقيع نموذج A، لا يستطيع الوسيط قانونيًا الحصول على رقم تصريح للإعلان عن عقارك. ولا رقم تصريح يعني لا إدراج قانوني على بروبرتي فايندر أو بيوت أو أي منصة أخرى. جاء هذا الاشتراط خصيصًا للقضاء على الإعلانات المزيفة وغير المصرح بها.

بلا نموذج A، لا رقم تصريح. بلا رقم تصريح، لا إدراج قانوني، في أي مكان.

ما الذي يتضمنه النموذج A

النموذج A أشمل من مجرد تفويض بسيط. يسجّل النموذج المكتمل بشكل صحيح عادةً:

نسبة العمولة ومن يدفعها. المعيار السائد في سوق دبي هو 2% من سعر البيع بالإضافة إلى 5% ضريبة القيمة المضافة، يدفعها البائع عرفًا. يجب أن يُذكر بوضوح الحدث المُحفِّز للدفع، عادةً توقيع النموذج F أو التحويل الفعلي لدى دائرة الأراضي والأملاك.

شروط الحصرية. ما إذا كان للوسيط حق حصري بتسويق العقار، أو يمكنك الإدراج مع وسطاء آخرين في الوقت ذاته.

مدة السريان. الاتفاقيات الحصرية عادةً تمتد من 90 إلى 180 يومًا. أما الإدراجات غير الحصرية (المفتوحة) فغالبًا أقصر، أو مفتوحة الأجل رهنًا بإشعار كتابي بالإنهاء.

تفاصيل العقار والرهن. بما في ذلك أي رهن عقاري قائم أو معلومات رسوم خدمات ذات صلة بالبيع.

الإدراج الحصري مقابل المفتوح: ما الفرق 

الإدراج الحصري

تُعيّن وسيطًا واحدًا بحق حصري لتسويق العقار طوال المدة المتفق عليها. ولأن الوسيط لا يخاطر بفقدان الصفقة لوسيط منافس، تميل الإدراجات الحصرية لجذب جهد تسويقي أكبر، تصوير احترافي، وانتشار أوسع على المنصات، وتواصل أكثر استباقية مع المشترين. المقابل هو التزامك بوسيط واحد طوال مدة الاتفاقية.

الإدراج المفتوح (غير الحصري)

يمكنك الإدراج مع عدة وسطاء في وقت واحد، ولا يحصل على العمولة إلا من يجلب المشتري الناجح. نظريًا يخلق هذا منافسة تصب في مصلحتك. عمليًا، يستثمر معظم الوسطاء جهدًا تسويقيًا أقل في الإدراجات المفتوحة بالضبط لأنه لا ضمان للعائد.

موضع النموذج A في تسلسل المعاملة الكامل

لا يعمل النموذج A منفردًا. يمر بيع العقار المعتاد في دبي بتسلسل محدد من نماذج RERA، يغطي كل منها مرحلة مستقلة:

النموذج F تحديدًا هو المستند الذي يركّز عليه معظم المشترين والبائعين لأنه عقد البيع الملزم قانونيًا، يغطي دليلنا عن اتفاقية البيع والشراء في دبي محتواه بالتفصيل الكامل. لكن النموذج F لا يوجد إلا لأن النموذج A جاء أولًا: دون اتفاقية إدراج سارية تُخوّل الوسيط، لا مسار مشروع للوصول إلى مشترٍ من الأساس.

ماذا يحدث حين يشارك وسيطان

من الشائع في دبي أن يكون وسيط البائع (العامل بموجب النموذج A) ووسيط المشتري (العامل بموجب النموذج B) من وكالتين مختلفتين. النموذج I موجود تحديدًا لهذا السيناريو، إنه اتفاقية تعاون بين الوسيطين تحدد كيفية تقاسم العمولة بينهما، وتحمي حق كل وسيط في حصته عند إتمام الصفقة.

دون توقيع نموذج I في صفقة بوسيطين، نزاعات العمولة بين الوكالات شائعة، وقد تؤخر في بعض الحالات إغلاق صفقة كانت لولا ذلك مباشرة.

إنهاء النموذج A: ما تحتاج فعله 

إذا أردت إنهاء اتفاقية الإدراج قبل انتهاء مدتها، سواء غيّرت رأيك بشأن البيع، أو وجدت أن الوسيط لا يؤدي عمله كما ينبغي، أو أردت ببساطة الانتقال لوسيط آخر، فالمسار الرسمي هو النموذج U، إشعار الإنهاء.

بالنسبة للنموذج A الحصري، راجع مدة السريان المتفق عليها أولًا. إنهاء اتفاقية حصرية مبكرًا، خارج شروطها المذكورة، قد يعرضك في بعض الحالات لمطالبة بالعمولة إذا استطاع الوسيط إثبات أنه من عرّف المشتري النهائي، حتى بعد الإنهاء.

لماذا يهم هذا حتى لو لم تكن تبيع بعد

إذا كنت تخطط للبيع في المستقبل القريب، سواء عقار جاهز أو ما تزال تفكر في شرائه على المخطط، فإن فهم النموذج A الآن يعني أنك ستدرك بالضبط ما توقعه حين يحين الوقت، بدلًا من التعامل معه كورقة روتينية تُوقَّع بسرعة.

المنطق ذاته ينطبق على جانب الشراء. إذا كنت مشتريًا أجنبيًا يشتري عقارًا في دبي لأول مرة، سيطلب منك وسيطك على الأرجح توقيع نموذج B قبل عرض الإدراجات عليك.

الخلاصة

النموذج A هو المستند الذي يحوّل قرارًا خاصًا بالبيع إلى إدراج قابل للتسويق قانونيًا. من السهل توقيعه بسرعة كإجراء شكلي في طريقك للعمل مع وسيط، لكن شروط الحصرية وهيكل العمولة ومدة السريان التي يتضمنها لها عواقب حقيقية على مسار بيعك. اقرأه بالعناية ذاتها التي تقرأ بها أي عقد آخر، لأنه بالضبط كذلك.

للاطلاع على الصورة الكاملة لما يلي النموذج A، شهادة عدم الممانعة ومذكرة التفاهم وعملية التحويل، يستعرض دليلنا الكامل لبيع العقارات في دبي كل خطوة.