حساب الضمان: مرساة أمانك في سوق العقارات قيد الإنشاء بدبي

27/1/2026

يتطلب شراء العقارات قيد الإنشاء، وهو وعد بأصل مستقبلي—درجة عالية من الثقة. في دبي، يتم ضمان هذه الثقة من خلال نظام إلزامي وصارم: وهو حساب الضمان. تُحوّل هذه الآلية، التي تشرف عليها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، الاستثمار القائم على وعد إلى أصل آمن ومحمي قانونياً.

إن فهم وظيفة حساب الضمان ولوائحه الصارمة هو العنصر الأهم للاستثمار الواثق في سوق العقارات قيد الإنشاء بدبي.

أولاً: الأساس القانوني وتفويض حماية المستثمر

حساب الضمان ليس اختيارياً؛ بل هو شرط قانوني أساسي صُمم حصراً لحماية المشتري.

1. التفويض القانوني (القانون رقم 8 لعام 2007)

‍القانون الأساسي: ينص القانون رقم (8) لعام 2007 بشأن حسابات الضمان لمشاريع التطوير العقاري على إلزامية وجود حساب ضمان مخصص لكل مشروع قيد الإنشاء.‍
حظر البيع: يُمنع المطورون قانونياً من الإعلان عن الوحدات أو بيعها أو جمع أموال مقابلها قبل تسجيل المشروع رسمياً لدى دائرة الأراضي والأملاك وتفعيل حساب الضمان الخاص به لدى بنك معتمد من RERA/DLD.‍
عزل الأموال: يضمن القانون أن جميع أموال المشتري تُستخدم حصرياً لتطوير وبناء والتكاليف المعتمدة لذلك المشروع المحدد. وهذا يمنع تحويل رأس المال إلى مشاريع غير ذات صلة، مما يقلل من مخاطر الاحتيال أو إفلاس المطور.

2. دور الجهات التنظيمية (DLD و RERA)

تُعد دائرة الأراضي والأملاك وذراعها التنظيمي RERA هي الأوصياء على هذا النظام:‍

‍دائرة الأراضي والأملاك (DLD): تتعامل مع التسجيل الرسمي للمشروع وتحتفظ بـ "سجل المطورين" المركزي.‍
مؤسسة التنظيم العقاري (RERA): تشرف على العمليات اليومية، وتُعين المستشارين التقنيين المستقلين، وتدقق في الحسابات لضمان الامتثال.

ثانياً: كيفية عمل آلية الضمان على أرض الواقع

يعمل حساب الضمان كوسيط آمن، يربط الإفراج عن رأس المال مباشرة بالتقدم المادي في موقع البناء.

أ. التدفق الخاضع للرقابة للأموال

‍الإيداع: يجب إيداع جميع مدفوعات المشتري، من عربون الحجز الأولي إلى الأقساط اللاحقة، مباشرة في حساب الضمان الذي يديره بنك ائتماني معتمد من DLD. يجب على المشتري ألا يدفع أبداً في الحساب العام للمطور.
‍الربط بمراحل الإنجاز: لا يمكن للمطور الوصول إلى الأموال بحرية. يتم الإفراج عن الأموال من قبل وكيل الضمان (البنك) فقط عند إنجاز المطور لمرحلة بناء محددة ومتفق عليها مسبقاً (مثل اكتمال 20% من الأساسات أو 50% من الهيكل).‍
التحقق المستقل: قبل الإفراج عن أي أموال، تُلزم RERA بأن يتم التصديق والتحقق من اكتمال مرحلة البناء من قبل استشاري تقني مستقل أو مهندس تُعينه السلطة التنظيمية. وهذا يضمن أن المطور قد استحق الدفعة مقابل تقدم مادي ملموس.

ب. شبكة الأمان المالي للمشتري

‍الحماية ضد الإفلاس: نظراً لأن الأموال معزولة ومحتجزة لدى بنك محايد، فهي محمية من الدائنين العامين للمطور. في حالة إفلاس المطور أو إلغاء المشروع من قبل RERA، يمكن إعادة الأموال المتبقية في حساب الضمان إلى المشترين أو استخدامها لتعيين مطور جديد لإكمال المشروع.
احتجاز صندوق الضمان: يلزم القانون رقم 8 لعام 2007 وكيل الضمان بالاحتفاظ بنسبة 5% من إجمالي الأموال في الحساب لمدة عام واحد على الأقل بعد اكتمال المشروع وتسجيل الوحدات. يُستخدم هذا كصندوق ضمان لتغطية أي عيوب هيكلية كبيرة أو مشاكل تنشأ بعد التسليم.

ثالثاً: العناية الواجبة الأساسية للمشترين

إن الحماية القانونية تكون فعالة فقط إذا اتخذ المشتري خطوات استباقية لضمان الامتثال للوائح:

الإجراء المطلوب	أهمية هذا الإجراء	كيفية التحقق (RERA / DLD)
1. التحقق من تسجيل المشروع	لضمان أن المشروع مرخص قانونياً للبيع ومنع الاستثمار في مخططات غير معتمدة.	استخدام موقع DLD الإلكتروني أو تطبيق DLD REST الرسمي لتأكيد رقم تصريح RERA للمشروع قبل توقيع أي وثيقة.
2. تأكيد تفاصيل حساب الضمان	لضمان أن مدفوعاتك تذهب إلى الحساب المحمي، وليس إلى حساب عام للشركة.	يجب أن تنص اتفاقية البيع والشراء (SPA) بوضوح على رقم حساب الضمان الخاص بالمشروع، واسم البنك الائتماني، والإشارة إلى القانون رقم 8 لعام 2007.
3. مراجعة جدول الدفعات	التأكد من أن جدول الأقساط في SPA مرتبط مباشرة بمراحل بناء موثقة، وليس بمواعيد زمنية عشوائية.	التأكد من أن النسب المئوية للمراحل تتوافق مع إرشادات RERA.
4. الاحتفاظ بالتوثيق	الاحتفاظ بسجلات دقيقة لكل دفعة وإيصال تحويل بنكي، يوضح أن الأموال تم إيداعها في حساب الضمان الخاص بالمشروع.	هذا التوثيق هو دليل حيوي لمركز فض المنازعات في حال نشوء أي خلاف تعاقدي.

أسئلة متكررة (FAQs)

لديك أسئلة؟ نحن هنا للإجابة! فيما يلي إجابات على أكثر الأسئلة شيوعًا حول هذا المقال لمساعدتك على فهم التفاصيل بشكل أفضل.

هل حساب الضمان إلزامي لجميع مبيعات العقارات في دبي؟

لا. حسابات الضمان إلزامية فقط للعقارات قيد الإنشاء (Off-Plan). وهي غير مطلوبة للمبيعات التي تتم في السوق الثانوي للعقارات الجاهزة (المكتملة).

ماذا يحدث للأموال إذا ألغت RERA المشروع؟

إذا ألغت RERA مشروعاً، فإنها تتبع إجراءات منظمة لضمان حماية المشترين. يتم تجميد الأموال المتبقية في حساب الضمان، ومن ثم ردها إلى المشترين على أساس تناسبي، غالباً ما يديرها المحكمة الخاصة بالمشاريع العقارية الملغاة.

هل يمكنني الوصول إلى معلومات حول رصيد حساب الضمان؟

بينما لا يمكن للمشتري إجراء معاملات مباشرة على الحساب، فإن نظام DLD/RERA مصمم للشفافية. يحق للمشترين طلب تحديثات حول تقدم المشروع والتأكيد على أن مدفوعاتهم قد أُودعت حسب الأصول.