بيع العقارات قيد الإنشاء: دليلك لإجراء التنازل عن عقد العقار في دبي

27/1/2026

يُعد بيع العقار الذي تم شراؤه قيد الإنشاء (قبل اكتماله) حجر الزاوية في استراتيجيات الاستثمار في سوق دبي العقاري. تُعرف هذه العملية باسم التنازل عن العقد، وتسمح للمستثمر بتحقيق الأرباح والاستفادة من ارتفاع القيمة السوقية.

على الرغم من الربح المحتمل، إلا أن العملية تخضع لرقابة صارمة من قبل دائرة الأراضي والأملاك (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA). يعد فهم هذه الخطوات القانونية والرسوم المحددة هو المفتاح لإتمام عملية بيع ناجحة ومتوافقة مع القانون.

أولاً: شروط الأهلية المسبقة للبيع

قبل البدء في عرض العقار، يجب عليك التأكد من استيفاء الشروط الأساسية التي يفرضها المطور ودائرة الأراضي والأملاك لإجراء التنازل عن العقد.

1. الحد الأدنى لنسبة الدفع (الرصيد المدفوع)

fهذا هو الشرط الأكثر أهمية. تُلزم دائرة الأراضي والأملاك ومعظم المطورين الرئيسيين المشتري الأصلي بأن يكون قد سدد نسبة مئوية محددة من قيمة العقار الإجمالية قبل السماح ببيع العقد لمشترٍ جديد.

‍الشرط المعياري: يتراوح هذا الحد الأدنى عادةً بين 30% و 40% من إجمالي سعر العقار.‍
اختلاف المطورين: تختلف النسبة الدقيقة حسب المطور والمشروع. يجب عليك مراجعة اتفاقية البيع والشراء الأصلية (SPA) لتحديد النسبة المطلوبة بدقة.‍
الإجراء: إذا لم تكن قد وصلت إلى هذه النسبة، يجب عليك سداد دفعة إضافية (دفعة مقطوعة) لزيادة رصيدك المدفوع لتصبح مؤهلاً للبيع.

2. التوثيق القانوني الأساسي

يجب أن يكون لديك الوثائق التالية جاهزة لإثبات ملكيتك المؤقتة ونسبة استثمارك:

‍اتفاقية البيع والشراء (SPA) الأصلية.
جميع إيصالات الدفع التي تثبت استيفائك لنسبة السداد المطلوبة.

ثانياً: الخطوات التفصيلية لعملية التنازل عن العقد

بمجرد تأكيد أهليتك، تتحول عملية البيع من معاملة عقارية عادية إلى عملية تنازل عن الالتزامات التعاقدية، ويجب أن تتم بالكامل عبر مكاتب الأمناء المعتمدة من DLD.

1. إيجاد المشتري وتحديد سعر العلاوة (الربح)

يجب عليك العثور على مشترٍ جديد يوافق على تولي عقدك الحالي وتحمل جميع الأقساط المستقبلية المتبقية. يتم الاتفاق على سعر البيع النهائي الذي يشمل:

‍الأقساط المدفوعة: المبلغ الإجمالي الذي استثمرته بالفعل.‍
سعر العلاوة (الربح): المبلغ الإضافي الذي تحصل عليه كمكسب من ارتفاع القيمة السوقية للعقار.

2. الحصول على شهادة عدم الممانعة (NOC)

يجب على البائع الأصلي تقديم طلب إلى المطور للحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC). هذه هي الوثيقة الأكثر أهمية، حيث تؤكد أن المطور:

يوافق على نقل العقد.
البائع ملتزم بجميع التزاماته المالية حتى تاريخه.
تنتقل خطة الدفع المتبقية إلى المشتري الجديد.

يصدر المطور شهادة عدم الممانعة مقابل رسوم إدارية (تتراوح عادة بين 3,000 و 5,000 درهم إماراتي)، والتي يتحملها عادةً المشتري الجديد.

3. التسجيل النهائي في مكتب الأمين المعتمد

يلتقي المشتري والبائع في مكتب أمين تسجيل معتمد من DLD لإنهاء عملية التنازل.

‍الدفع للبائع: يدفع المشتري الجديد للبائع المبلغ المتفق عليه (الأقساط المدفوعة + العلاوة).‍
رسوم التسجيل: يقوم المشتري الجديد بدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك (4%) ورسوم شهادة عدم الممانعة.‍
إصدار عقد التنازل: يتم تسجيل تفاصيل المشتري الجديد في السجل المؤقت لدائرة الأراضي والأملاك (نظام عقود - Oqood)، مما ينقل المسؤولية التعاقدية والملكية المستقبلية إليه.

ثالثاً: التكاليف والرسوم المرتبطة بإعادة البيع

يجب على كلا الطرفين أخذ الرسوم التالية في الحسبان، وهي إلزامية لإتمام التنازل عن العقد:

نوع الرسوم	النسبة / المبلغ	الجهة المسؤولة عن الدفع (الممارسة القياسية)
رسوم نقل الملكية (رسوم DLD)	4% من إجمالي سعر البيع المتفق عليه (بما في ذلك العلاوة).	المشتري الجديد (وفقاً للممارسة المتبعة في دبي).
رسوم شهادة عدم الممانعة / رسوم إدارية	تتراوح عادةً بين 3,000 إلى 5,000 درهم إماراتي (تختلف حسب المطور وقد تصل إلى 2% في بعض العقود).	المشتري الجديد (عادةً).
عمولة الوكيل العقاري (السمسرة)	2% من إجمالي سعر البيع المتفق عليه.	البائع (قابلة للتفاوض).

رابعاً: نصائح عملية لإنجاح عملية البيع

‍توقيت الخروج: أفضل وقت للبيع هو عادةً عندما يصل البناء إلى مرحلة إنجاز رئيسية (مثل 40%–60%)، حيث يرتفع سعر العقد بسبب انخفاض مخاطر المشروع.‍
الامتثال القانوني: لا تقم أبداً ببيع عقار قيد الإنشاء دون الحصول على شهادة عدم الممانعة (NOC) الرسمية من المطور. البيع دون هذه الوثيقة يبطل المعاملة أمام دائرة الأراضي والأملاك.‍
التعامل مع الرهن العقاري: إذا كان العقار مرهوناً، يجب تسوية الرهن العقاري (سداده أو ترتيب نقله) قبل أن يتمكن المطور من إصدار شهادة عدم الممانعة.

أسئلة متكررة (FAQs)

لديك أسئلة؟ نحن هنا للإجابة! فيما يلي إجابات على أكثر الأسئلة شيوعًا حول هذا المقال لمساعدتك على فهم التفاصيل بشكل أفضل.

ما هي شهادة عقود (Oqood)؟

عقود هو النظام الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك لتسجيل مبيعات العقارات قيد الإنشاء. تعمل شهادة عقود كدليل قانوني مؤقت على حقوق الملكية الخاصة بك لعقار لا يزال قيد الإنشاء. تتضمن عملية إعادة البيع نقل هذا التسجيل إلى المشتري الجديد.

هل يمكنني البيع قبل سداد 30% من قيمة العقار؟

لا يسمح بذلك عموماً. يتم فرض هذا الحد الأدنى لنسبة الدفع (30%–40%) بصرامة من قبل DLD والمطور لضمان جدية المستثمرين ومنع المضاربة المفرطة في السوق. يجب عليك سداد دفعة إجمالية لتلبية هذا الشرط قبل التقدم بطلب التنازل.